关于印发霍邱县深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知

霍政〔2000〕90号

各乡镇人民政府，县政府各部门、各直属单位：

根据国发〔1998〕23号和皖政〔1998〕32号文件精神，《霍邱县深化城镇住房制度改革，加快住房建设的实施方案》已经县十三届政府第25次常务会议批准，现印发给你们，请遵照执行。

霍邱县人民政府  

2000年4月28日  

霍邱县深化城镇住房制度改革

加快住房建设实施方案

为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）和省政府皖政〔1998〕32号文件精神，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想、目标和基本原则

（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求的住房新制度；加快以经济适用房为主的住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

（三）深化城镇住房制度改革的基本原则是：坚持在国家和省统一政策目标指导下，因地制宜、量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡、综合配套。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

（四）1998年12月31日为我县停止住房实物分配的界定时间。

停止住房实物分配后，新建经济适用房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、住房补贴、个人住房贷款以及其他可用资金。

在停止住房实物分配之前，单位已开工建设并于1999年12月底前竣工交付使用的住房，既可按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）以下简称《决定》的规定向职工出售，亦可按照本方案的规定由职工购买。

（五）加大宣传和贯彻国务院《住房公积金管理条例》的力度，全面推行和不断完善住房公积金制度。进一步提高住房公积金实施面，增加归集额。

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位，及其在职职工缴存的长期住房储金，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位、为职工缴存的住房公积金属职工个人所有。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。住房公积金缴存基数，按职工本人上年度月平均工资计算，逐年作出调整。今后只要能发出工资的单位，都要建立住房公积金制度。有条件的单位2000年职工个人和单位住房公积金的缴存比例可从5%提高到8%至10%。

继续按照“房改领导小组决策，住房资金管理中心运作，银行专户存储，财政监督”的原则，加强住房公积金的管理和制度建设。建立职工个人住房公积金账户和个人公积金查询系统，逐步实行住房公积金管理规范化、科学化、电算化，完善社会、个人对住房公积金的监督制度。

积极开办住房公积金贷款业务。缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向县住房资金管理中心申请住房公积金贷款，住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内，根据年度贷款规模，做出准予贷款或者不准予贷款的答复，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。

（六）1999年元月1日开始，实行住房分配货币化。有条件的单位可对无房户和住房面积未达到规定住房面积标准的职工实行住房补贴。补贴资金主要来源于财政、单位原有住房建设资金的转化。财政部门和单位应按规定做好原有住房建设资金的划转，并做好年度单位住房基金的预算、核定、划转工作。职工住房补贴应先从单位原有住房建设资金转化的住房补贴中支出，不足部分，财政供给的行政事业单位由地方财政根据财力和财政原有住房建设资金可转化为住房补贴的数额，以及财政预算、预算外资金专户拨付的住房补贴、留归单位使用的售房收入（不包括按规定提取的住宅共用部位共用设施设备维修基金）、自管住房的出租收入（扣除正常维修和管理费用）、上级主管部门拨付的住房资金、住房方面的其他资金、利息收入等因素和单位的财政供给情况合理确定补贴额；企业按规定分别由财政、税务部门审批后在成本费用中列支；非财政供给事业单位比照企业执行。

（七）住房补贴享受对象：凡属于在本县行政、事业单位工作的干部、职工（包括退、离休职工），未享受房改优惠政策购买或租住公有住房或购房面积未达到规定标准的（科级以下的人员，每户建筑面积为70m²；科级或具有中级专业职务的人员，每户建筑面积80m²；县处级或具有副高级以及在1986年前具有中级专业技术职务的人员，每户建筑面积为90m²；地厅级或具有正高级以及在1986年前具有副高级专业技术职务的人员，每户建筑面积为110m²）都可以享受住房补贴。有条件的企业比照行政、事业单位，方案自选，资金自筹，交职代会讨论通过，报县房改领导组审批后可以享受住房补贴。亏损企业暂缓实行货币化分房方案，破产企业不实行货币化分房方案。

（八）住房补贴的发放和管理。建立住房补贴发放的申请和批准制度。各单位在住房补贴发放前，对发放对象。金额和方式必须报县房改办批准。具体发放办法可采取以下两种：

1、一次性发放。1998年12月31日之前参加工作的职工，实行一次性发放。1999年度的基本补贴发放标准为每平方米建筑面积30元，加上按省房改领导小组、省物价局批准的1999年度公有住房出售成本价的0.6%标准发放工龄补贴，工龄计算截至1994年底。

2、按月发放。1999年元月1日之后参加工作的职工，按月发放。发放标准为职工本人月工资与确定的月补贴比例之乘积。职工本人月工资基数按缴存住房公积金基数确定，月补贴比例依据每平方米基本补贴标准与规定的职工住房建筑面积标准、职工平均工作年限和职工平均工资等因素确定。1999年度发放标准为本人月工资的3%。按月发放的住房补贴，必须按住房公积金的管理方式，由单位逐月缴存县住房资金管理中心开设的个人住房基金专户，在国家有关政策出台前参照住房公积金管理办法，实行分账管理、专项用于个人购房、建房。

职工因辞职，擅自离职或被单位辞退、除名，以及调离、死亡等行为与单位终止劳动关系，属按月发放的，其住房补贴发放到停发工资的当月，在此之前已存入县住房资金管理中心在银行开设的个人住房基金专户的本息由个人或继承人支取；属一次性发放而未发的，由单位视财力按规定上报批准后补发。

要建立健全个人住房档案和职工住房补贴档案，单位在发放住房补贴时要做到合理公正。

三、建立新的住房供应体系，大力发展经济适用住房

（九）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。凡干部、职工家庭实际收入在届时确定的全县城镇居民基本生活保障线以下的为最低收入家庭，最低收入家庭租赁政府或单位提供的廉租住房；凡家庭年收入达到20000元及其以上的为高收入家庭，高收入家庭购买或租赁市场商品住房；其他为中低收入家庭，中低收入家庭购买经济适用房。

（十）各单位要采取措施，以满足最低收入家庭最低居住需求为原则，通过腾退旧公有住房以及房改政策规定不宜出售的公有住房，为最低收入家庭中的无房户和住房特困户提供廉租住房。廉租住房租金实行政府定价，具体标准按届时租金的30%计租。当最低收入家庭收入达到中低收入水平时，应腾退廉租住房或按房改届时规定的租金标准征收。

（十一）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素，开发利润控制在3%以下。

（十二）经济适用房建设要坚持合理利用土地、节约用地的原则。经县人民政府确定的经济适用住房建设项目用地，可依据政策采取行政划拨方式供应。有关部门在建设用地年度计划安排中要优先考虑。

（十三）要采取有效措施，取消各种不合理收费，努力降低住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的经济承受能力相适应。有关部门和单位一律不得在省人民政府规定的收费项目和标准之外另行增加收费项目或提高收费标准。在省人民政府规定的收费项目内，我县尚未开征的收费项目也不得开征。

（十四）经济适用住房的开发建设应实行招投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。严禁非法转让开发项目，严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设单位的成本管理和监控。

（十五）大力建设住宅小区，严格控制零星住房建设。

从现在起，任何单位和个人不得再新征土地零星建设住房。监察、土地、建设、房改等部门要多管齐下强化监督职能。对有举报和发现违反本条规定的经查实要依法从严处理。

在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，允许单位利用存量土地，组织职工全额集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

（十六）完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度和住房使用说明书、住房与设备及部件的质量赔偿制度以及质量保险制度，提高住房工程质量。

（十七）建立购买经济适用住房和承租廉租住房的申请、审批制度。最低收入家庭租住廉租住房的申请审批，由县房地产管理部门负责。

四、继续推进现有公有住房改革

（十八）按照《决定》规定，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，又要考虑与住房货币化的目标相一致，使租售比价趋于合理。2000年月租金标准为1.80元/m²。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，可根据实际情况适当减收，但不得低于廉租住房的租金标准。

（十九）按照《决定》规定，继续出售现有公有住房，规范出售价格。出售现有公有住房一律取消标准价，实行成本价，并逐步与经济适用住房房价相衔接。

五、培育和规范住房交易市场

（二十）允许职工所购公有住房和经济适用住房上市交易。建立健全职工所购公有住房和经济适用住房上市交易准入制度。职工所购房改房若需上市交易的须经本人申请，原产权单位同意，按规定补办有关证件，履行报批手续后方可进入市场。职工过去以标准价购买的公有住房若需上市，必须与原产权单位明确产权比例，原产权单位有优先购买权。具体交易手续由县房地产管理部门会同县房改办负责办理。交易中涉及的有关税收问题，按照省财政厅、税务局、建设厅财税法字〔1998〕419号文件《关于个人所购公有住房上市交易税收问题的通知》财政部、国家税务总局财税字〔1999〕210号文件《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》精神执行。具体意见另行规定。

（二十一）要加强住房档案管理。房地产管理部门要通过对城镇职工家庭住房状况进行普查、核查，建立健全个人住房档案。

房地产管理部门在核发或换发全国统一的房屋产权证时，要严把房屋产权审核关，对违反房改政策规定购买的住房不予办理产权过户、发证手续。

房地产管理、物价、监察等部门要向社会公布违规违纪购房、售房举报电话，设立举报箱，建立健全广泛的群众监督制约机制。对售房、购房和房屋产权证发放中的各种违规违纪行为，要从严处理。

六、加快发展住房金融，支持住房建设和个人住房消费

（二十二）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

（二十三）调整住房公积金贷款方向，贷款主要用于职工个人购买、建造、修理自住住房。积极开展个人购房公积金贷款业务，大力开展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。县住房资金管理中心和商业银行要简化手续，提高服务效率。

（二十四）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理范围内，优先发放经济适用住房开发建设贷款，落实国家指导性贷款计划。

（二十五）鼓励商业银行加大信贷投放，对落实国家指指导性贷款计划和发放个人住房贷款工作做得好的银行，县住房资金管理中心应在住房资金存款方面给予倾斜。

（二十六）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。

七、加强住房物业管理

（二十七）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

（二十八）大力发展物业管理企业，培育物业管理市场。通过政策扶持等措施，积极培育一批物业管理骨干企业，

实行规模经营，降低经营成本。积极引入竞争机制，实行公开招投标制度选择物业管理企业，把物业管理推向市场，促进管理水平的提高。规范物业管理行为，督促物业管理企业向住户提供质价相符的服务，纠正只收费不服务或多收费少服务的行为。

八、加强领导，严肃纪律，保证住房制度改革和住房建设的顺利实施

（二十九）各级各部门要加强对房改工作的领导，严肃纪律，加强监督检查。对违反国务院《通知》规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴（包括用公款为职工租房居住），用低于成本价超面积标准出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，监察部门要严肃查处。

（三十）各级、各部门、各单位要加强对住房公积金和公有住房出售收入的使用管理，不得挪用。财政、审计、监察、房改等部门要严加监督。

（三十一）本方案由县住房制度改革领导小组办公室负责解释。

（三十二）本方案自发布之日起施行。原有的有关政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。