【部门（专家）解读】霍邱县自然资源局关于《霍邱县人民政府办公室关于印发霍邱县加强房地产领域管理工作的意见（试行）的通知》的政策解读

一、制定背景

为进一步加强我县房地产领域管理工作，促进我县房地产领域健康稳定发展，按照省、市解决房地产领域历史遗留问题专项治理工作组的要求，自然资源和规划局公开征求发改委、住建、法院、市场监督管理局等多家单位意见，县政府出台了《霍邱县加强房地产领域管理工作的意见（试行）》（以下简称“意见”）。

二、起草依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城乡规划法》；

3、《商品房销售管理办法》；

4、《城市商品房预售管理办法》

三、起草过程

根据有关法律法规和政策规定，参考了其他市、县房地产领域管理工作有关做法，结合我县实际，县自然资源局起草了《意见》，分别向各乡镇及县直有关部门征求意见，并进行了修改，报县十七届人民政府第102常务会议审议通过。

四、工作目标

在我县房地产领域征收出让、规划建设、房屋销售、房屋交付和经营使用过程中，县直相关部门和各乡镇应依法履职，加强事前、事中和事后监督管理，按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”要求，建立管理工作机制，落实工作责任，化解存量，严控新增，全力维护社会稳定。

五、主要内容

《意见》从加强土地征收和房屋征收管理，完善土地出让程序；提高规划及建设管理力度，健全项目施工管理和纠纷调处机制；规范房屋预售和交易行为管理，完善商品房预售资金管理；严格执行商品住房交付流程，建立完善房屋交付质量纠纷调处机制；严格查处改变房屋用途行为，强化停车位（库）销售管理等5个方面17个具体情形提出了管理的具体措施。

为加强土地出让前的征用管理，《意见》从三个方面对加强土地征收和房屋征收管理，完善土地出让程序提出了具体措施。一是加强土地征收管理，严厉禁止“未批先征”“以租代征”等违法用地行为。统一补偿标准，不得降低征地补偿安置标准或推迟执行时间，依法按时对被征地群众补偿安置到位，严禁拖欠、截留、挪用征地补偿费，防止超期过渡安置。做好征地拆迁信访稳定风险评估工作，引入法律顾问对征地实施中的法定程序履行、协议签订、纠纷调处等进行全程指导。二是强化房屋征收管理，加大政策指导监督和补偿方案审查，确保补偿方案符合现行政策。加强征收房屋评估管理，确保评估结果公平公正。坚持公开公示制度，坚持一个补偿标准、一把尺子量到底的“阳光征收”原则，加强补偿资金的管理使用，确保补偿款专款专户专用。三是完善土地出让程序，政府职能部门要按照职责明确规划建设条件和建设要求等，纳入土地出让条件一并公告。根据规划设计条件、土地出让公告等约定事项，重点对房屋交付、公建配套设施的建设和移交等内容进行监管。

《意见》对规范房屋预售和交易行为，从规范商品房预售管理，加强广告和合同和规范房屋交易行为提出具体措施。1、规范商品房预售管理，对申请办理商品房预售许可工作程序，在申请预售许可前应对项目建设情况等情况进行审查后办理预售。2、加强广告和合同管理，对发布房地产广告必须真实、合法、科学、准确、不得欺骗、误导消费者。3、规范房屋交易行为，依法严肃查处违规售房、返本销售、售后包租等行为，确保将二手房与一手房纳入统一的市场监测、管理和调控范围。

《意见》对擅自改变小区物管用房、门卫室等项目配套设施用途，对房屋使用过程中改变配套设施用途、住改商及违章搭建等情况的，要求由县住建局、县城管执法局严格按照相关法律法规进行查处。

《意见》对新建商品房交付使用前，要求对项目竣工验收情况，水、电、气、排污及公建配套、绿化、道路、物业用房、通讯等涉及住宅正常使用的各类条件是否达到基本使用要求进行管理。对交付使用条件不符合规定及合同约定的，责令开发商限期整改，逾期不改正的，依法进行行政处罚，并予以信用记录。要求开发企业不得在房屋交付环节和首次登记前代收办理不动产权证的各种税费。

《意见》对不动产登记流程提出了以下具体要求：对办理不动产登记受理时严格履行一次性告知义务，按照法定要求收取登记资料，并按照法定程序和时限办理登记。对因主体灭失、责任人失联、资金链断裂、因债权债务被法院查封等长期无法办理不动产登记而影响社会稳定的情形，区分情况，专题研究，形成处理意见报县政府有关会议研究后实施。　

六、保障措施

《意见》印发后，各乡镇政府和县直相关部门严格按照我县房地产领域涉稳问题协调处理相关工作要求，落实好涉事企业的直接责任、属地政府的主体责任和相关部门的指导责任，依法依规妥善处置，积极做好调处化解工作。对工作落实不到位，导致发生群体性事件的，按照相关规定严肃问责追责。

 七、创新举措：

做好征地拆迁信访稳定风险评估工作，完善征地补偿安置争议协调工作机制和司法强制搬迁程序机制，引入法律顾问对征地实施中的法定程序履行、协议签订、纠纷调处等进行全程指导。做好群众宣传和解释工作，通过各种形式公开征地补偿安置的法律法规和政策规定。

完善商品房销售备案系统，加强房屋交易管理信息平台建设，做好与不动产登记工作的有效衔接，与不动产建立联动机制，统一楼盘表，实现信息数据互通共享，确保相关信息的一致性，保证交易安全，维护交易当事人的合法权益。加强监督管理，对发现的违规行为，发现一起、处理一起、通报一起。

对因主体灭失、责任人失联、资金链断裂、因债权债务被法院查封等长期无法办理不动产登记而影响社会稳定的情形，区分情况，专题研究，形成处理意见报县政府有关会议研究后实施。 

八、下一步工作打算

按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”的要求，各相关职能部门落实该工作意见，完善相关制度。

（解读单位：县自然资源和规划局；解读人：汪凯；联系电话：0564-6025633；地址：县自然资源和规划局三楼）