物业管理法律常识问答①
在“12.4”国家宪法日到来之际，为弘扬法治精神，合肥市住房保障和房产管理局梳理了物业管理方面的法律常识，并通过政策法规问答形式分期进行宣传展示，旨在普及物业政策法规，指导各方依法妥处物业纠纷，维护业主合法权益。
Q：什么是物业管理？
Q：物业服务的主要内容有哪些？
【参考阅读】
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
《物业管理条例》第三十四条
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
Q：物业管理只能由物业服务企业实施吗？
【参考阅读】
《中华人民共和国民法典》第二百八十四条第一款
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第二款
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
Q：业主如何认定？
A：房屋所有权人为业主。业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
【参考阅读】
《安徽省物业管理条例》第八条
房屋所有权人为业主。
业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号第一条
依法登记取得或者依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《中华人民共和国民法典》 第二编第六章所称的业主。
Q：业主专有部分有哪些？
【参考阅读】
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号第二条
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《中华人民共和国民法典》第二编第六章所称的专有部分：
(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
Q：哪些属于业主的共有部分？
【参考阅读】
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号第三条
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为
《中华人民共和国民法典》
第二编第六章所称的共有部分：
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
Q：业主委员会或物业服务企业是否可以自行决定小区内重大事项？
【参考阅读】
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
Q：业主共同决定事项所需的专业部分面积和人数如何确定？
【参考阅读】
《安徽省物业管理条例》第十九条第二款
前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。
Q：如何选聘物业服务企业？
【参考阅读】
《物业管理条例》第二十四条
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
《安徽省物业管理条例》第三十六条
新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。
《安徽省物业管理条例》第三十七条第一款
建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业实施前期物业管理。
《安徽省物业管理条例》第五十七条第一款
业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业。
Q：业主可以更换物业服务企业吗？
【参考阅读】
《中华人民共和国民法典》第二百八十四条第二款
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《中华人民共和国民法典》第九百四十条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
《安徽省物业管理条例》第十八条 业主大会决定以下事项：（八）选聘、续聘和解聘物业服务企业。
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