霍邱县实施《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》细则

2021-12-15 09:42   浏览量:      文字大小:[ ]   背景色:       

霍邱县实施《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》细则


第一章   

第一条 为推进我县农村集体经营性建设用地入市工作,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国乡村振兴促进法》《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》,结合我县实际,制定本实施细则。

第二条 本县行政区域内农村集体经营性建设用地出让、出租,依法转让、互换、出资、赠与、抵押等工作,适用本细则。

第三条 农村集体经营性建设用地,是指依法办理土地所有权登记的农村集体建设用地范围内,依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的土地。

土地使用权出让最高年限:工业用地五十年;商业用地四十年。

   在编制国土空间规划前,经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。

第二章  入市主体

第四条 农村集体经营性建设用地属于村集体经济组织的,可由村民委员会或者村经济合作社等作为入市实施主体。

农村集体经营性建设用地属于村内其他集体经济组织或者村民小组的,该集体经济组织具有法人资格的,可直接作为入市实施主体;不具有法人资格的,可以通过授权或者委托所在村民委员会或者村经济合作社等具有法人资格的组织代理实施入市,并就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。

农村集体经营性建设用地属于乡镇集体经济组织的,可由乡镇农经站或资产经营公司等乡镇全资下属公司作为入市实施主体。

第三章 入市途径

第五条 依法办理土地所有权登记并符合国土空间规划的工业、商业等经营性用途的农村集体建设用地,方可入市交易。

第六条 入市土地须纳入农村集体经营性建设用地年度供应计划,年度供应计划应当对农村集体经营性建设用地作出合理安排,优先使用存量农村集体经营性建设用地,严格控制新增农村集体经营性建设用地规模。

依据《安徽省自然资源厅关于报省政府审批建设用地纳入安徽省自然资源综合业务应用平台的通知》(皖自然资管函〔2020379号)全省统一使用2018年度土地变更调查成果数据库进行土地利用审查的规定,2018年土地利用现状地类为建设用地且符合国土空间规划的工业、商业等经营性用途的方可认定为存量农村集体经营性建设用地。

现状地类为农用地、未利用地,国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的,应当依据土地利用年度计划,由土地所有者申请依法办理农用地和未利用地转用审批手续,并依法履行耕地占补平衡义务。

土地所有者没有条件开垦耕地的,在办理农用地转用审批手续时,应当按照相关规定标准缴纳耕地开垦费。

第四章  入市程序

第七条 农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求:

(一)依法完成集体土地所有权登记,无土地权属争议,未被司法机关、行政机关限制土地权利;

(二)地上建筑物、构筑物及其附属设施产权明晰,若涉及违法及诉讼行为的,应经司法机关、行政机关依法处置完毕;

(三)符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划;

(四)符合产业、生态环境保护等政策及标准要求;

(五)进行必要的土地前期开发整理,需要处理的地上建筑物、其他附着物已依法处理完毕;

(六)经集体经济组织集体决策并公示。

第八条 农村集体经营性建设用地入市前,入市主体应当完成以下工作:

(一)完成集体土地所有权登记。农村集体经营性建设用地所有者,依据不动产登记证书登载的所有权人确认。农村集体经营性建设用地入市前,没有完成集体土地所有权登记的,由所有权人申请办理不动产权登记。

(二)完成土地承包经营权注销登记。拟入市地块范围内有土地承包经营权的,应当在入市前完成注销登记手续。

(三)委托勘测定界。由入市主体委托有资质的勘测单位对拟入市地块进行勘测定界,将成果报县自然资源局核对权属、现状地类及国土空间规划情况。

(四)产业准入审核。产业准入情况由发改等相关部门审核,并获得产业准入审查意见。

(五)生态环境保护审核。生态环境保护情况由生态环境部门审核,并获得生态环境保护审查意见。

(六)申请规划设计条件。勘测定界图件通过审核后,由县自然资源局根据入市主体提供的相关申请材料出具拟入市地块的规划设计条件。

(七)委托地价评估。由入市主体委托有资质的评估单位对拟入市地块土地价格和入市成本进行评估,参照集体建设用地基准地价、标定地价等法定公示地价和评估结果确定入市起始价。

集体建设用地基准地价、标定地价制定公示前,入市主体参照评估地价确定入市起始价。

(八)编制入市方案。入市主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等要求,编制农村集体经营性建设用地入市方案,方案应载明入市地块界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、交易方式、使用期限、出让起始价或单价、竞买保证金、租金、土地入市成本及集体收益分配安排等相关内容。

(九)依法民主决策。农村集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序,形成《农村集体经营性建设用地入市决议》(以下简称《决议》),并在本集体经济组织所在地公示,公示时间不少于7日。

农村集体经营性建设用地属于村集体经济组织、村内其他集体经济组织的,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

农村集体经营性建设用地属于村民小组的,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上户代表的同意。

农村集体经营性建设用地属于乡镇集体经济组织的,入市事项须经乡镇(街道)党政联席会议或者乡镇长办公会议集体研究决定。

第九条 《决议》应包括以下内容:

(一)载明农村集体经营性建设用地所有权人、委托实施主体、委托交易主体、土地位置、四至边界、面积、用途等;

(二)农村集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限;

(三)农村集体经营性建设用地入市交易方式、起始价格、价款支付方式;

(四)农村集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任,期限届满时农村集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等;

(五)土地入市成本及土地增值收益分配等内容。

第十条 农村集体经营性建设用地使用权入市成本与入市价格须经有资质的评估机构评估,地价评估报告须报县自然资源局备案。集体经济组织可根据评估价格适当调整起始价,但最低不得低于评估价的70%,且不得低于集体建设用地基准地价。竞买保证金不得低于起始价的20%

第十一条 农村集体经营性建设用地入市方案须经所在乡镇(街道)审核同意并出具书面审核意见后由入市主体向县自然资源局提出入市申请,申请资料包括:

(一)入市申请书;

(二)入市方案;

(三)入市决议及公示材料;

(四)土地所有权及建筑物产权证明材料;

(五)土地承包经营权注销证明材料;

(六)入市地块宗地图;

(七)规划条件;

(八)乡镇(街道)审核意见;

(九)县相关部门产业准入、生态环境保护等方面审核意见。

第十二条 农村集体经营性建设用地入市方案由县自然资源局审查通过后报县土地管理委员会会议审核。审核通过的,由入市主体委托县自然资源局、县公共资源交易中心具体组织实施相关入市活动;审核不能通过的,入市主体按照会议提出的意见进行修改完善。

第十三条 农村集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市、县有关规定以及合同约定,科学合理开发利用土地,不得损害国家、集体和其他人的利益。

第五章 抵押、转让

第十四条 农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后,及时支付全部出让价款或土地租金,并依法缴纳相关税费后可依法申请办理不动产权登记。农村集体经营性建设用地使用权变更、转移、抵押的,地上建筑物、其他附着物所有权一并变更、转移、抵押。转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权的,农村集体经营性建设用地使用权一并转移、抵押。农村集体经营性建设用地使用权抵押应当办理抵押登记;抵押权因债务清偿或其他原因消灭的,应当办理注销抵押登记。

以出让和转让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理。

第十五条 政府依法对农村集体经营性建设用地实行征收的,农村集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权,但应按照合同约定对相关权益人依法予以补偿。

 第六章 地价和收益管理

第十六条 县自然资源局负责组织制定与城镇国有土地相统一的集体建设用地基准地价体系,经批准实施后定期公布。

第十七条 农村集体经营性建设用地入市,土地所有者应承担相应的基础设施建设等开发成本,以向县人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。农村集体经营性建设用地使用权发生出让、出租和转让等交易行为,应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

农村集体经营性建设用地土地增值收益,是指农村集体经营性建设用地入市环节收入扣除土地入市成本后的净收益。

第十八条 土地入市成本包含区片综合地价、地上附着物及青苗补偿费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、业务支出等。以出让方式交易的,入市地块底价不得低于土地入市成本。

(一)区片综合地价参照安徽省人民政府制定的全省征地区片综合地价标准执行;

(二)地上附着物及青苗补偿费参照六安市人民政府制定的被征收集体土地上房屋、其他附着物及青苗补偿标准执行;

(三)新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税等按照上级有关政策执行;

(四)业务支出包括勘测费、评估费等。

第十九条 参考财政部、原国土资源部《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用暂行办法》规定,按照土地征收转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分配比例大体平衡以及保障农民利益等原则,考虑土地区位、土地用途、土地等级、交易方式等因素,确定县人民政府和农村集体经济组织对土地增值收益的分配比例:

(一)入市宗地属于工业用途的,位于城镇开发边界内的,县政府按照土地增值收益的40%征收调节金,土地增值收益的60%留与农村集体经济组织;城镇开发边界以外的,县政府按照土地增值收益的30%征收调节金,土地增值收益的70%留与农村集体经济组织。

(二)入市宗地属于商业等经营性用途的,位于城镇开发边界内的,县政府按照土地增值收益的50%征收调节金,土地增值收益的50%留与农村集体经济组织;城镇开发边界以外的,县政府按照土地增值收益的40%征收调节金,土地增值收益的60%留与农村集体经济组织。

(三)已入市的农村集体土地使用权以转让等方式再次发生土地、房屋权属转移行为的,转让方按照转让等交易价款的3%向县财政缴纳土地增值收益调节金,承受的单位和个人按《中华人民共和国契税法》规定缴纳契税。

再次交易价格由县税务局审核,低于税务机关交易评估基准价的,按评估基准价计算。

第二十条 土地增值收益调节金由县财政局会同县自然资源局征收。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理,全额上缴县财政,统筹安排用于社会保障、基础设施完善、环境整治、公共服务和土地前期开发等支出。

县自然资源局根据合同和交易信息,核定调节金应缴金额,开具缴款通知书。缴款通知书应载明成交土地位置、面积、交易方式、入市成本、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。土地增值收益调节金由县财政局负责征缴入库。

调节金缴纳义务时间:

(一)农村集体经营性建设用地首次入市交易的,集体土地所有权人缴纳调节金时间为合同约定出让或出租价款结算当日起5个工作日内。

(二)农村集体经营性建设用地使用权人以转让等方式再次发生土地、房屋权属转移行为的,转让人缴纳调节金时间为签订合同之日起5个工作日内。

第二十一条 农村集体经营性建设用地使用权交易方按合同支付价款及税费、调节金后,县自然资源局按申请办理不动产转移登记手续。

调节金缴纳凭证是农村集体经营性建设用地入市和转让办理不动产登记手续的要件。

第二十二条 农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设用地入市收益,归农村集体经济组织所有。严格按规定分配使用,依法公开,接受审计和监督。

集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的,其入市所获收益归乡镇农民集体所有,纳入乡镇财政统一管理,主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。

集体经营性建设用地属村集体经济组织的,其入市所获收益按15%份额提成给乡镇人民政府作为入市工作经费,15-20%份额在农村集体经济组织成员之间合理分配。余下部分作为村集体经济收入纳入农村集体资产统一管理。

集体经营性建设用地属村内其他集体经济组织或村民小组的,其入市所获收益按10%份额提成给乡镇人民政府、10%份额提成给村集体作为入市工作经费,20-25%的份额用于农户分配。余下部分委托村委会或村经济合作社纳入农村集体资产统一管理。

第二十三条 农村集体经济组织应当严格管理入市收益核算,资金使用情况向本集体经济组织成员公开,并接受所在乡镇(街道)和乡镇农村集体三资管理办公室监督。

第七章  监督管理

第二十四条 县各有关部门和乡(镇)人民政府按职责建立健全农村集体经营性建设用地联合监管机制。各部门按照谁职责、谁监管原则对农村集体经营性建设用地入市工作实施监管。

(一)入市土地由属地乡(镇)人民政府负责督促所有权人按时交付土地,对农村集体经营性建设用地使用权人建设、开竣工和使用情况进行监督;

(二)县自然资源局负责监管农村集体经营性建设用地使用权人按合同约定的用途和规划条件使用土地,严肃查处违反国土空间规划和用途管制的违法行为;

(三)县财政局和县自然资源局共同监督收益调节金缴纳情况;

(四)县生态环境分局负责监管农村集体经营性建设用地使用权人开发建设活动是否符合生态环境保护要求。

第八章   

第二十五条 本实施细则由县自然资源局负责解释。

第二十六条 本实施细则自印发之日起实施。期间,法律法规及上级文件等另有规定的,从其规定。

 

政策咨询

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